发布时间：2024-03-21 来源：成功案例
25日上午，细细的春雨润泽着郑州，但市民王雨(化名)却和记者说，他感受着从心底冒出来的寒意。因为他在澳柯玛(郑州)国际物流园(下称澳柯玛物流园)租了一套商铺，预备运营油漆建材，商场办理人员说澳柯玛物流园6月18日开业，但立刻就五一了，商场里却还没有几家商户入驻。
比他更着急的是在郑州西郊一家事业单位上班的李先生。李先生花了90多万元在澳柯玛物流园买了一套商铺，然后返租给了澳柯玛物流园，专心等着半年后能回收**批租金，“假如没几家商户入驻，商场不能准时开业，澳柯玛物流园拿什么返给咱们租金?”
25日上午，记者来到坐落郑汴路与庐山路交汇处占地1000多亩的澳柯玛物流园，见到a1和b2座的大卖场现已建好，c座正在建造中。但记者转了一圈，入驻的商户的确屈指可数。a区2座却是有几家商铺现已装饰过了，惋惜门紧闭着，透过玻璃，记者看到里面堆积的建材都蒙上了一层尘埃。一名保洁员说，4月8日~12日，澳柯玛物流园举行过绿色家装文化周，其时有十多家商户在运营，但文化周往后，因没顾客，他们也都关门了。
为了解澳柯玛物流园的实践出售情况，记者找到了其开发商郑州澳柯玛物流开发有限公司。在该公司出售中心，出售人员郭玮向记者介绍说：“澳柯玛物流园是2004年11月18日奠基的，预备本年6月18日开业。现在a1和b2大卖场的舱位根本卖完了；建造中的c座5月底能建好，100多套舱位已卖了不少，想出资得抓住，因为上一年a区商铺每平方米价格是4700元，本年已涨到5500元，过几天还要涨。”
郭玮说：“商铺有50年自有产权，出资几十万元买一套商铺，假如不理解运营或不想运营，可以返租给郑州澳柯玛物流开发有限公司，不论公司能否租出去，都是包租的，虽然一次只签3年合同，但3年后还可以续约，合同期内每年有8%的报答，半年付一次租金。那么假如买一间170平方米的商铺，出资约92万元，但50年下来便是3186万元了。”关于商场里的冷清情况，郭玮说：“眼看就要开业了，咱们已下了告诉，要求商户五一前进来装饰。”
25日下午，在澳柯玛物流园近邻的郑州东建材商场做五金生意的杨女士来找记者。她说，前几天在同行的煽动下，她在澳柯玛物流园租了一套商铺，想着今后开家分店。但交了定金后，才发现几位已租过商铺的同行都仅仅把澳柯玛物流园内的商铺当成了库房。“他们说现在建材商场太多了，开分店拿不准。我一听想去把定金退回来，但公司说钱一交上就不能退了，我该怎样去办呢?”
“越是许诺报答率高的危险越大。”河南财经学院工程办理系主任李晓峰教授说，商铺商铺，是先有商后有铺，先有商业后有商业地产，出资者有必要弄理解这一点。因为报答率是建立在工业获利的基础上的，没有获利是不行能有报答的。
按郭玮的介绍，澳柯玛物流园里开发的是产权式商铺，产权式商铺的特点是返租出售。而返租出售的本质便是先出售后承租，一起给予固定份额的租金报答。在北京上海广东等地，返租出售是许多商铺特别是商场等全体出售大商铺时遍及选用的出售方法。但因为业主许多运营困难等原因，对不少业主来说，这些返租商铺的报答，已成了画在纸上的“馅饼”。
郑州市房管局商场处处长陶作勤说，售后返租是跟着房地工业包含商场业的开展而逐步呈现的营销形式，开发商打出高收益率的旗帜，招引许多一般市民参加出资，但能不能拿到报答全看运营好坏。“现在，上海合肥等城市已叫停了产权式商铺，在南京，产权式商铺遭到冷遇，银行不给借款，市民不去购买。”
“这种曾被建造部明令禁止的商业地产营销形式，虽然能让开发商快速回笼开发资金，圆了许多一般市民的‘炒金’梦，但在当时房地产商场发育不行老练的情况下，存在比较大危险。”河南国银律师事务所刘明律师说，现在对售后返租的法律规定有些“含糊”，商家出售时，只说出资可以得到报答，没人会提及其间躲藏的高危险。因而，出资者必定要慎重出手。
建材行业资深人士和记者说，近10年来，郑州的建材商场逐步形成了东建材商圈鹤立鸡群的格式。但是，因为建材行业蕴藏着巨大的商机，因而，无论是本乡公司集团仍是外来本钱实力，都巴望在建材商场的博弈中胜出。
所以，2003年年末，天荣以产权买断的方法招引了商户的眼球，并拿出吃螃蟹的勇气**推出了按揭还贷的方法，以处理商户所顾忌的占用流动资金的问题；2004年5月，酝酿多时的南边香江·郑东建材家居城露脸郑东新区起步区，也提出了“国际化产权式商铺”概念；2005年年头，东建材大国际开端改建；2005年4月，天荣国际建材港开业；2005年5月，新家园建材超市在郑州北环开门迎客；没多久，家国际家居郑州经三路店开业运营……
“这两年，商人看到做商场能赚钱了，一窝蜂地跟进做商场。特别是从2003年起，郑州市内的建材商场忽然团体‘发烧’，紧随的问题也呈现了，十几家同类商场相互竞争，市民的需求就那么大，供过于求必定要筛选弱者。”李晓峰教授说，“许多商场的开发商本来都是做房地产的，在积累了必定资金经历之后，想转型。但做住所和做商铺不一样，做商铺比做住所多了一个租借环节，需求招商，更需求运营。可现在许多商场开发后，还仅仅一卖了之。扎堆建造现已挤垮了一部分商场。据统计，郑州建材商户总数有几千家。1000多亩的商场就能‘消化掉’这么多商户，许多商场开业演出诸侯争霸，争来争去**后必定有人被筛选。”